Herança: vale a pena doar o imóvel para os filhos em vida?

Quando uma pessoa possui um imóvel e pensa no futuro dos filhos, uma dúvida bastante comum aparece:

É melhor deixar o imóvel como herança ou transferi-lo para os filhos ainda em vida?

Não existe uma resposta que sirva para todas as famílias. A melhor escolha depende do patrimônio, da relação entre os herdeiros, da situação financeira dos pais e, principalmente, do planejamento que se deseja fazer.

A transferência do imóvel em vida pode trazer algumas vantagens, mas também exige cuidados. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é importante entender como cada alternativa funciona.

Deixar o imóvel para os herdeiros

A forma mais tradicional é manter o imóvel em nome do proprietário durante toda a sua vida. Após o falecimento, o patrimônio será transmitido aos herdeiros por meio do processo de inventário e partilha.

Nesse caso, os herdeiros receberão a parte que lhes cabe de acordo com a legislação ou conforme um planejamento sucessório válido, respeitando os direitos dos herdeiros necessários.

O inventário é o procedimento utilizado para formalizar a transmissão dos bens e direitos deixados pelo falecido.

Embora seja um processo bastante conhecido, ele pode envolver custos, impostos, documentação e tempo para sua conclusão.

Além disso, quando existem vários herdeiros, a divisão dos imóveis pode gerar situações que exigem negociação entre os familiares.

E se eu quiser doar o imóvel aos meus filhos em vida?

Outra possibilidade é fazer a doação do imóvel ainda em vida.

Essa alternativa pode fazer parte de um planejamento sucessório e permite que o proprietário organize antecipadamente a transferência de seu patrimônio.

Mas é importante entender que doar um imóvel não significa simplesmente colocar o nome do filho na escritura e pronto.

Existem regras jurídicas e tributárias que precisam ser observadas.

Além disso, a legislação estabelece limites para a doação e, em determinadas situações, a doação de pais para filhos é considerada um adiantamento da herança.

Por isso, é fundamental analisar a situação da família antes de realizar a transferência.

Uma possibilidade: doar o imóvel e manter o usufruto

Uma das alternativas que costuma ser considerada no planejamento sucessório é a doação com reserva de usufruto.

Nesse modelo, os filhos recebem a nua-propriedade do imóvel, enquanto os pais permanecem com o direito de usar o imóvel e, conforme o caso, receber os frutos dele.

Na prática, isso pode permitir que os pais transfiram a propriedade aos filhos sem abrir mão imediatamente do uso do patrimônio.

Por exemplo:

Imagine que um casal tenha um apartamento onde mora.

Eles podem avaliar a possibilidade de doar a nua-propriedade aos filhos e reservar para si o usufruto.

Dessa forma, os filhos passam a ser os nu-proprietários, mas os pais continuam com o direito de usufruir do imóvel enquanto durar o usufruto.

Essa é uma alternativa que precisa ser estruturada corretamente, pois existem diferentes possibilidades e consequências jurídicas e tributárias.

E os impostos?

Esse é um dos pontos que mais merece atenção.

A transferência de um imóvel por doação está sujeita ao ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.

Da mesma forma, a transmissão de um imóvel por herança também pode gerar ITCMD.

Ou seja, não é correto pensar que fazer a doação em vida significa necessariamente eliminar os impostos.

O custo tributário e as regras aplicáveis precisam ser analisados de acordo com o patrimônio e com a legislação vigente no momento da operação.

Além do imposto, podem existir despesas com escritura, registro e outros procedimentos necessários para formalizar a transferência.

Doar em vida é sempre mais barato?

Não necessariamente.

Essa é uma das principais armadilhas desse assunto.

A decisão não deve ser tomada simplesmente pensando:

“Vou doar agora para não pagar inventário depois.”

Cada situação precisa ser analisada individualmente.

O valor do imóvel, a quantidade de herdeiros, a existência de outros bens, a necessidade de os pais continuarem utilizando o imóvel e os custos tributários são alguns dos fatores que podem mudar completamente a melhor estratégia.

Em alguns casos, a doação em vida pode fazer bastante sentido.

Em outros, manter o patrimônio e realizar a sucessão posteriormente pode ser uma alternativa mais adequada.

E se eu tiver mais de um filho?

Esse é outro ponto que merece atenção.

Imagine uma família com três filhos e apenas um imóvel.

Se o imóvel for doado para apenas um dos filhos, é necessário analisar as consequências dessa decisão dentro do planejamento sucessório, especialmente porque a legislação protege a chamada legítima dos herdeiros necessários.

Também pode ser necessário considerar outros bens existentes no patrimônio da família para verificar se a divisão está de acordo com a legislação.

Por isso, decisões desse tipo não devem ser tomadas apenas com base em acordos familiares informais.

Posso doar todos os meus bens?

Também não é tão simples.

A legislação estabelece limites para as doações. Uma pessoa não pode simplesmente transferir todo o seu patrimônio e ficar sem recursos suficientes para sua própria subsistência.

Por isso, antes de doar um imóvel, é importante avaliar:

• Quais outros imóveis existem;

• Quanto existe em dinheiro e investimentos;

• Se haverá renda suficiente para o proprietário;

• Quem são os herdeiros;

• Se existe cônjuge ou companheiro;

• Se há outros bens que serão transmitidos futuramente;

• Quais serão os custos e impostos envolvidos.

O objetivo do planejamento sucessório deve ser organizar o patrimônio sem prejudicar a segurança financeira de quem está fazendo a transferência.

Então, é melhor doar ou deixar como herança?

A resposta é: depende.

A doação em vida pode ser interessante para famílias que desejam organizar antecipadamente a sucessão, principalmente quando existe um patrimônio que permite fazer essa transferência sem comprometer a segurança financeira dos proprietários.

A reserva de usufruto também pode ser uma alternativa para quem deseja transferir a propriedade aos filhos, mas continuar utilizando o imóvel.

Por outro lado, manter o imóvel em nome do proprietário e deixá-lo para os herdeiros pode ser uma solução mais simples em determinadas situações.

O mais importante é não tomar essa decisão apenas pensando em economizar dinheiro ou evitar o inventário.

Planejamento sucessório envolve patrimônio, família, impostos e segurança jurídica.

Por isso, antes de transferir um imóvel, converse com um advogado especializado em direito sucessório e, quando necessário, com um profissional da área tributária. Eles poderão analisar a situação completa da família e indicar a estrutura mais adequada.

E quando chegar o momento de avaliar o próprio imóvel — seja para manter, vender, investir ou reorganizar o patrimônio — contar com uma imobiliária que conheça bem o mercado também pode ajudar.

Ávila & Manno encontra o imóvel ideal para você.